З початком повномасштабної війни ринок нерухомості в Україні зазнав суттєвих трансформацій та коливань. Девелопери були змушені адаптуватися до жорстких умов, шукати нові логістичні шляхи, та вирішувати нові завдання. Розглянути поточний стан ринку нерухомості в умовах воєнного конфлікту допомогла Ольга Данчук- юрист у сфері містобудування, засновниця юридичної компанії «Олджі-М».
Коротка довідка:
Ольга Данчук — юристка та засновниця компанії «Олджі-М». З 2018 року активно працює на ринку юридичних послуг у сфері містобудування. Нещодавно Ольга Данчук взялася за розробку проєкту будівництва житла в Дрогобичі.
Відчутний дефіцит будівельних матеріалів на ринку
Після розгортання повномасштабної військової агресії українські забудовники призупинили свою діяльність: хтось не відновив будівництво досі, а хтось зміг протриматись і продовжив розвиватися. Безліч українців через військові дії знайшли притулок на захід України, зокрема у Львові, де ціни на новобудови за останній рік зросли на 30%. Проте, як зауважує Ольгою Данчук, будівельники не несуть відповідальності за цю динаміку. Суть проблеми в іншому: на сьогоднішній день на ринку відчутний дефіцит будівельних матеріалів, таких як арматура, теплоізоляційні матеріали, легкі будівельні суміші та ін. Це пов’язано з тим, що до початку конфлікту значна частина будівельних матеріалів постачалась в Україну з Білорусі та росії. Внаслідок цього, розробники намагаються компенсувати наявність матеріалів за допомогою європейських аналогів, які коштують значно дорожче. Звідси і зміни у кінцевій вартості квадратного метра, пояснила юристка.
Що не так із програмами підтримки – аналізує Ольга Данчук
Варто відзначити, що багато забудовників, розраховують на програми «єОселя» та «єВідновлення», але ці процедури виявились складнішими, ніж очікувалося. До прикладу, за умовами договору, вартість «єОселя» не може перевищувати встановлені коефіцієнти Мінрегіону, і лише деякі категорії осіб можуть отримати цю пільгову іпотеку. Банки не поспішають надавати кредити в таких випадках.
Ольга Данчук пояснила, що будівельний бізнес є потужним засобом підвищення додаткової вартості. Кожен долар, вкладений у будівництво, приносити чотири долари оборотних коштів. Будівельний бізнес також має великий потенціал для створення робочих місць і залучення людей, виробників і постачальників, де забудовники надають перевагу внутрішньому виробнику, зазначила експертка.
Пришвидшена процедура здачі об’єкту в експлуатацію.
Ольга Данчук також наголосила, що Кабінет Міністрів України ухвалив постанову №722 від 24 червня 2022 року, яка спрощує дозвільні та реєстраційні процедури у будівництві в умовах воєнного стану. Згідно з цим рішенням, під час дій будівництва та протягом року після його закінчення дозволено відкладати роботи з благоустрою та оздоблення фасадів. Це дає можливість швидше здійснити експлуатацію об’єкта, хоча деякі доробки фасаду можуть бути виконані пізніше. Однак для отримання дозволу від Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ) необхідно мати позитивний експертний висновок.
Юристка також звернула увагу на питання безпеки, особливо у відношенні укриттів. Вона висловила думку, що в умовах поточної ситуації важливо дбати про безпеку, так само, як це робить Ізраїль. Ольга Данчук пояснила, що деякі цокольні приміщення, які продає міська влада через Prozorro, наразі зайняті магазинами та майстернями, і юридично їх важко вигнати. Експертка підкреслила важливість створення відповідних укриттів або бомбосховищ.
Західні регіони у виграшному становищі – переконана Ольга Данчук.
Ольга помітила, що зараз Західні області України знаходяться у виграшному положенні. За неофіційними даними, які надала юристка, жителі східних регіонів України масово купували квартири саме на заході. Решта регіонів, зокрема Дніпро та Харків, знаходяться в менш вигідному становищі. Деякі девелопери із Запоріжжя перенесли свій бізнес на захід України. В Одесі триває відновлення забудови, одеські забудовники активно вкладаються в графіки відновлення відповідно до попередніх договорів.
Регулювання рієлторської діяльності.
Ольга Данчук відзначила, що в Україні нарешті стартує законопроєкт про рієлторську діяльність, який ліцензує цю діяльність та,відповідно, її регулюватиме.