Торговий комплекс «Республіка» в Києві є одним з найбільш впізнаваних прикладів довгобудів у столиці України. Його будівництво почалося 2012 року під керівництвом компанії «Мегаполісжитлобуд», з фінансовою підтримкою банку «Надра».
Спочатку відкрити ТЦ «Республіка» планували приблизно в 2014-2015 році, і його вартість, за попередніми даними, дорівнювала близько 350 мільйонів доларів. Однак у 2015 році банк «Надра» зіткнувся з фінансовими труднощами і збанкрутував. На момент банкрутства будівництво ТЦ було завершено на 80%, але забудовник був змушений призупинити проект.
У 2017 році, після того як «Мегаполісжитлобуд» перестав виплачувати кредити, Національний банк України почав процес стягнення майнових прав на недобудову. Таким чином, держава стала новим власником ТЦ, а Фонд гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) був зобов’язаний знайти інвестора для завершення проєкту.
Продаж недобудованого ТЦ на класичних англійських аукціонах, де ціна починає зростати з певної стартової суми, став початковою стратегією держави щодо цього об’єкта. Однак за період з 2017 по 2019 рік відбулося 15 таких аукціонів, які завершились безрезультатно.
Початкова ціна лота становила 2,5 мільярда гривень, але через відсутність зацікавлених покупців вона поступово знижувалася. На останньому аукціоні стартова ціна була встановлена на рівні 1,1 мільярда гривень, однак і це не призвело до появи інвесторів.
Головні перешкоди для продажу були пов’язані з юридичними складнощами і високими ризиками. Потенційні покупці мали не тільки завершити будівництво ТЦ, а й вирішити проблеми, пов’язані з боргами попередніх власників. Класична форма аукціону виявилася неефективною для такого специфічного активу.
Голландський аукціон як рятівний механізм
Після кількох невдалих спроб продажу Торгового Центру «Республіка» керівництво прийняло рішення використовувати голландську модель аукціону. Її принцип простий: ціна лота не збільшується, а зменшується доти, доки один з учасників не погодиться його придбати.
Голландська модель чудово підходить для об’єктів, чия реальна вартість важко визначається, які втрачають у ціні з часом або мають проблеми. «Республіка» був саме таким випадком. Недобудова стрімко знецінювалася через відсутність опалення та належного захисту від опадів, що призводило до її поступового руйнування. Голландський аукціон відкрив можливість знайти покупця, готового взяти на себе ризики завершення будівництва та експлуатації об’єкта.
У лютому 2019 року відбувся 16-й аукціон за голландською моделлю. Стартова ціна була високою, але в процесі торгів вона знизилася до 777 млн гривень. Саме за цю суму «Республіка» була продана компанії «Солтекс Капітал». Здавалося, справу зроблено.
Однак продаж за 777 млн гривень викликав значний резонанс у ЗМІ. Багато видань опублікували критичні матеріали, стверджуючи, що актив було продано надто дешево — лише за 30% від його «реальної вартості».
Основу цих звинувачень склало невірне порівняння ринкової ціни недобудованого ТЦ із сумою боргів попереднього власника. Однак кредитні зобов’язання забудовника не можуть бути рівносильні вартості самого об’єкта, особливо з огляду на його незавершений стан і тривалий період неякісного призупинення будівництва.
Деякі журналісти навіть звинуватили організаторів аукціону в змові з покупцем. Передбачалося, що торги проводилися нечесно, а їхні учасники діяли в інтересах «Солтекс Капітал» з метою забезпечити йому перемогу за мінімальною ціною. Однак ці звинувачення суперечать логіці голландської моделі і тому факту, що для участі в аукціоні не були потрібні специфічні критерії — кожен міг зробити свою пропозицію.
Чому саме голландський аукціон підійшов найкраще?
Попередні класичні аукціони ясно показали відсутність попиту на об’єкт за вищою ціною. Жоден інвестор не хотів брати на себе тягар завершення будівництва та ризики, пов’язані з боргами попередніх власників. Серед кредиторів були як українські компанії, що брали участь у будівництві, так і зарубіжні ритейлери, які планували орендувати площу в ТЦ.
Водночас недобудова швидко втрачала вартість. Кожен рік простою вимагав великих витрат на збереження і відновлення конструкцій. Держава, сама обтяжена боргами, не могла дозволити собі завершити будівництво такого масштабного об’єкта. Тому знаходження реального покупця, готового вкласти кошти в завершення будівництва, було вкрай важливим.
Голландський аукціон допоміг вирішити це завдання. Його перевага полягає в тому, що він дає змогу швидко знайти рівноважну ціну, за яку покупець готовий узяти на себе всі ризики. У випадку з «Республікою» ця ціна склала 777 млн гривень — сума, яку «Солтекс Капітал» погодився заплатити за актив з усіма його проблемами і перспективами.
Без застосування голландської моделі ТЦ міг би залишатися недобудованим протягом багатьох років, поступово руйнуючись і втрачаючи в ціні. А держава продовжувала б безрезультатно виставляти його на класичні аукціони, втрачаючи час і ресурси.
Незважаючи на критику в ЗМІ, аукціон з продажу ТЦ «Республіка» був проведений у відповідності з усіма процедурами та вимогами законодавства. Організатори забезпечили рівні умови для всіх потенційних покупців, а сам процес проходив через систему Prozorro.Продажі. У результаті аукціону держава отримала до бюджету 777 млн гривень за актив, який до цього не могли продати роками.
Крім того, завершення будівництва ТЦ новим власником призведе до створення сотень робочих місць і збільшення податкових надходжень до бюджету Києва. Запуск такого масштабного торгового центру стане суттєвим поштовхом для економіки району, де він розташований.
Таким чином, продаж ТЦ «Республіка» на голландському аукціоні, незважаючи на нижчу, ніж очікувалося, ціну, став явним успіхом для держави. Вона позбулася проблемного активу, який приносив лише збитки, і отримала реальні кошти та перспективу пожвавлення економічної активності.
Незважаючи на це, компанія «Солтекс Капітал», що стала новим власником ТЦ «Республіка», зазнала критики та звинувачень у змові з організаторами аукціону. Однак ці твердження не мають реальних підстав.
Аукціон проводився відкрито на платформі Prozorro.Продажі. Будь-який охочий міг брати участь на рівних умовах. «Солтекс Капітал» діяв відповідно до правил, як і інші учасники, і не мав жодних привілеїв.
Одразу після підписання договору купівлі-продажу «Солтекс Капітал» розпочав активну завершальну фазу будівництва. Це найкраще свідчить про серйозність намірів інвестора та його готовність вкладати реальні кошти в призупинений проєкт.
Які висновки можна зробити з цього випадку?
Історія продажу ТЦ «Республіка» на голландському аукціоні є навчальним матеріалом з багатьох аспектів. Насамперед, вона підкреслює важливість для держави позбуватися проблемних активів, які лише збільшують збитки. Замість того щоб сподіватися на вигаданого інвестора і тримати недобудований об’єкт роками, краще реалізувати його реальному покупцеві за реальною ціною.
По-друге, цей випадок підкреслює ефективність голландської моделі аукціонів для продажу особливих активів. Там, де традиційні аукціони не приносять результатів, голландська система дає змогу швидко визначити справедливу ціну і знайти покупця, готового взяти на себе всі ризики. Без використання такого підходу, ТЦ «Республіка» міг би продовжувати бути недобудованим довгий час, стаючи символом неефективності.
По-третє, історія з ТЦ виявила необхідність поліпшення комунікації та пояснення механізмів продажу державної власності. Нерозуміння суті голландської моделі призвело до поширення у ЗМІ маніпулятивної та неправдивої інформації. Було б доцільно проводити більше публічних обговорень та інформаційних кампаній, щоб пояснити особливості таких аукціонів та розвіяти міфи.
І, нарешті, випадок із ТЦ «Республіка» демонструє, що відкриті та прозорі процедури продажу здатні забезпечити успішний результат навіть у складних ситуаціях.
Держава досягла максимуму в умовах, коли це було складно. Важливо винести правильні уроки з цього досвіду та покращити комунікацію, щоб уникнути інформаційних викривлень у майбутньому.