В 2018 году более 30% всех сделок с недвижимостью в Мире будут международными, на сумму более $700 миллиардов. Глобализация рынка недвижимости сильно ускорится.
Прошедший год для рынка недвижимости Великобритании был самый непредсказуемый и разнообразный — Brexit, поднятие вдвое учётной ставки Банком Англии до 0,5% годовых, ослабление фунта стерлинга. И Рынок в этих условиях не только доказал свою устойчивость, но и показал уверенный рост. Объём иностранных инвестиций в английскую недвижимость составил более $80 миллиардов. Великобритания снова заняла второе место по этому показателю после США, опередив ближайшего преследователя — Германию, в три раза.
Почему Великобритания манит инвесторов
— Самый прозрачный, безопасный и растущий рынок недвижимости.
— Развитое законодательство, судебная и налоговые системы.
— Ликвидные и лёгкие в управлении активы.
— Возможность получать три вида дохода — инвестиционный, прироста стоимости, арендный.
— Доступность финансирования.
— Сильная имиджевая составляющая и возможность масштабирования.
-Престижные учебные заведения.
Рынок недвижимости Великобритании и Лондона
По итогам 2017 года Рынок недвижимости Великобритании показал рост 4,7%, оценивается в $12 триллионов и состоит из 29 миллионов объектов.
Северная Ирландия, Англия, Шотландия, Лондон, Уэльс — абсолютно все регионы Объединённого Королевства показали рост стоимости недвижимости. Большинство городов показали просто феноменальный рост в прошедшем году, как например — Bristol 7,4%, Birmingham 7%, Coventry 9%, Edinburgh 8,5%, Leicester 7,3%, Liverpool 9,7%, Manchester 8,9%, Peterborough 7,8%, Portsmouth 8,2%, Sheffield 7,8% и другие.
Средняя цена дома в Англии составляет £240,860, в Лондоне £481,102 и ежемесячно продаётся более 100 тысяч домов. Прибыль от продажи дома в 2017 году в среднем по стране составила £92,466. В Лондоне наивысшая прибыль — один из трёх продавцов удвоил свои вложения, заработав в среднем £252,196.
В 2017 году было построено 163,784 новых домов, а по заявлениям Правительства ежегодно необходимо строить минимум 300,000 домов, чтобы до 2021 года удовлетворить уже имеющийся спрос. На рынке присутствует проблема дефицита жилья, решить которую, по многим причинам, в ближайшие пять лет не представляется возможным.
4,7 миллиона объектов сдаётся в аренду, и их количество увеличилось в два раза за последние десять лет. Средняя месячная арендная ставка в Лондоне составляет £1555 в месяц, а по всей Великобритании £910 в месяц.
Кредитование на покупку британской недвижимости доступно и для нерезидентов, причём как в английских, так и в европейских, прибалтийских и других банках. Финансирование возможно получить на 60% от оценки объекта и под 4-6% годовых.
Половина домов дороже £1 миллиона находится в Лондоне, и поэтому столичный рынок недвижимости — это сложный микс из микрорынков, где цены на дома различаются в десятки раз в зависимости от района нахождения и оценивать нужно каждый отдельно.
Самые дорогие районы Kensington And Chelsea, Knightsbridge, Mayfair, Westminster показали маленькие продажи в 2017 году со средней ценой £1,4 миллиона за дом и минимальным годовым ростом.
А вот районы Лондона со средней ценой дома в £500,000 показали в 2017 году отличный рост стоимости и продаж, как например — Camden 19,2%, Newham 9,8%, Greenwich 7,9%, Merton 6,5%, Houslow 6,4%.
Одна из основных причин такого роста — это миграция лондонцев в менее дорогие для жизни районы города и в пригород. Ведь они прекрасно знают, что например, на юго-востоке Лондона получишь в два раза больше за половину цены. Так в Greenwich, где средняя стоимость дома в половину меньше, чем в Westminster, цены за год поднялись в среднем на 7,9%.
Ежегодно десятки тысяч лондонцев продают свои дома и переезжают в пригород. Обычно в Kent или Surrey.
Максимальный рост возле Лондона в 2017 году показали города — Sudbury 13%, Kendal 10%, Havant 9,7% и другие.
Арендные ставки в 2017 году выросли в Лондоне на 3,2%. Это самый высокий показатель по всей Англии, где рост в среднем составил 2%.
Прогнозы 2018
Все ресурсы — Savills, Knight Frank, Rightmove, Halifax, Zoopla, RICS, Bloomberg и другие, статистические данные которых я использовал для написания этой статьи, в 2018 году прогнозируют рост стоимости недвижимости и аренды в Великобритании.
Средний рост цен на недвижимость в этом году составит 5% и стоимость аренды увеличится на 3%.
И ничего удивительного в этом нет. Ведь во всей Великобритании и особенно в Лондоне, куда ежегодно переезжают жить более 100 тысяч человек, постоянно существует дефицит качественного жилья.
Особенно дефицит и рост цен будет наблюдаться возле школ и других учебных заведений. Более половины русскоговорящих покупателей, которые планируют купить жилье в Британии, обращают внимание на наличие хорошей частной школы поблизости. Например, на севере Лондона возле школы Highgate School отмечено самое резкое за последние годы подорожание недвижимости, а 22% студентов первокурсников снимает жильё дороже и не в студенческих общежитиях.
Также стоит учитывать, что 300 000 домов уйдут с рынка аренды в 2018 году, потому что арендная недвижимость должна соответствовать новым правилам энергоэффективности, которые вступают в силу с 1 апреля, и теперь за сдачу в аренду без сертификата EPC вводится штраф до £5000.
Рост спроса и цен на недвижимость будет наблюдаться во всех регионах и городах Великобритании.
Особое внимание рекомендую обратить на города недалёко от Лондона с ростом стоимости недвижимости более 10% в 2018 году — Richmond, East Croydon, Woking, Luton, Dorking (Main), Weybridge. А также на города Oxford и Cambridge, которые вырастут в этом году на 7% каждый.
Финансирование останется на доступном уровне, но прогнозируется, что для резидентов средняя ставка по ипотеке в ближайшие 5 лет удвоится до 4% годовых.
Британский фунт продолжит свой восстановительный рост и по прогнозам достигнет отметки $1,53 в конце года, что позволит инвесторам получить дополнительную и весьма существенную прибыль.
Высокий рост экономики Великобритании на 1,8% в 2017 году и ожидаемый такой же рост в этом, самый низкий уровень безработицы за 42 года, дефицит объектов и большой спрос со стороны местных и зарубежных покупателей, устойчивый рост британского фунта, низкая учетная ставка, и другие фундаментальные показатели, показывают, что инвестиции в недвижимость Великобритании — это самые безопасные, доходные и перспективные инвестиции сегодня и завтра.
Советы
1. Инвестиции в зарубежную недвижимость это очень грамотный и правильный шаг.
Никто не знает, какие бизнесы исчезнут, а какие останутся в новых реалиях, как на всё повлияет глобализация, повсеместная автоматизация и Blockchain, что останется и что будет давать доход вашим родным и близким людям когда вы уйдёте и что будет служить «подушкой безопасности» на случай непредвиденных обстоятельств.
Ответ очень прост на самом деле — Зарубежная Недвижимость.
Только очень тщательно выбирайте страну для покупки, потому что очень многие делают эмоциональные инвестиции в "неправильной" стране. И разочарованиям потом не будет конца, потому что — купите выше Рынка, и без перспектив роста, заплатите не компенсируемые налоги, сделаете не нужный и дорогой ремонт, не сможете сдавать круглый год, будете тратить много времени, и ещё платить ежегодные налоги на недвижимость, налог резидента, другие налоги и так далее. Не делайте то, что противоречит здравому смыслу и историческому опыту.
Поверьте, самый лучший выбор — это недвижимость Великобритании, потому что она обеспечит рост и безопасность капитала, круглогодичный доход от аренды, быстрое и не дорогое кредитование, передачу родственникам без уплаты налогов, а также лучшие страховые и пенсионные программы, и при этом жить вы сможете в любой точке Мира.
2. Покупайте только Реальную Недвижимость, а не финансовые продукты "упакованные под недвижимость" — сертификаты, паи, корпоративные права, и другие бумаги, с обещаниями более 10% годовых завтра, на много лет, с обратным выкупом и подобными рекламными обещаниями.
Обходите стороной все предложения и покупки, где вы не становитесь легальным собственником и не будете фигурировать в национальном реестре HM Land Registry.
Помните, что в Англии недвижимость может быть оформлена на Вас, ваших родственников, либо вашу британскую или другую компании, также распространено совместное владение объектами, как с родственниками, так и бизнес партнёрами.
3. Инвестируйте для максимальной доходности в объекты стоимостью от £300,000.
Чтобы всегда была возможность приобретать недвижимость в лучших локациях, с максимальным ростом стоимости, всегда была сдана в аренду на хороших условиях и полностью использовать налоговую оптимизацию. Используйте в случае необходимости Партнёрство и совместные продукты инвестирования.
Парковками, комнатами в студенческих общежитиях, номерами в отелях и другими мелкими объектами с не прозрачной системой управления и сопровождения лучше не занимайтесь.
4. Не концентрируйтесь на получении вида на жительство и гражданства Великобритании. Оно в подавляющем большинстве случаев вам не нужно.
Даже с туристической визой вы можете владеть недвижимостью, активами, компанией и заниматься бизнесом. Например, для покупки, сдачи в аренду и обслуживания недвижимости, вам даже не нужно летать в Англию. Адвокат и консультанты могут все нужные документы передавать вам лично или отправлять почтой.
И помните, что владение недвижимостью не даёт прямое право получения Британского вида на жительство и гражданства. Но в дальнейшем можно использовать свою недвижимость для упрощенного получения нужных документов и сервисов.
5. Обязательно поработайте с хорошим Консультантом.
Консультант расскажет о налогах, поможет увеличить доходность от инвестиций, порекомендует проверенных годами русскоговорящих бухгалтеров, финансовых брокеров, строителей, дизайнеров и сэкономит много времени и денег.
Всегда проверяйте информацию и объекты, которые предлагают — брокеры, агенты, доверенные лица, представители строительных и инвестиционных компаний со стороны Продавцов недвижимости.
И знайте, что как только вы услышите, что брокеры предлагают объект от местных застройщиков, с которыми они давно и успешно сотрудничают, то должны сразу понимать — цена будет завышена и вы сильно переплатите, со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Например, я работаю исключительно в интересах покупателя.
Нахожу не только лучший объект, соответствующий всем критериям и договариваюсь о самой выгодной цене, условиях, сроках, но и помогаю во всех дополнительных вопросах, которые только могут возникнуть в Англии.
К сожалению, консультантов приглашают и слушают, как и читают полезную литературу, когда уже поздно и деньги потеряны. Не повторите ошибок большинства.
5. Имейте План.
Перед покупкой объекта вы должны чётко понимать — какой вид дохода хотите получить и как будете выходить из актива, выбрать тип недвижимости, локацию объекта, например Oxford, London и его пригороды, у моря и так далее, и обязательно разобраться в налогах.
6. Приобретайте объекты вблизи транспортных артерий и остановок общественного транспорта, поблизости школ, университетов и деловых кварталов, в местах популярных у среднего класса.
Покупая не новую недвижимость учитывайте возможные дополнительные расходы на ремонт, мебель, энергосберегающие работы — это дополнительно 10-15%. Например, средний косметический ремонт в Англии обходится от £30,000.
Самый выгодный продукт, который я всегда рекомендую инвесторам — это покупка в Великобритании земли с разрешением на строительство дома, либо многоквартирного дома, или покупка объекта с разрешением на реконструкцию и увеличением площади, и выполнить все работы силами проверенных строительных компаний. Доходность в таких продуктах всегда более 25% годовых.
При наличии серьёзных финансовых ресурсов у инвесторов, я также рекомендую покупать Новую коммерческую недвижимость для долгосрочной сдачи в аренду. Средняя продолжительность аренды на коммерческие объекты около 8 лет, а на лондонские офисы 10 и 15 лет.
7. Не теряйте деньги!
Покупайте дешевле, продавайте дороже и не жадничайте.
