На что обратить внимание при покупке квартиры от застройщика

Как не вложиться в рискованную стройку и гарантированно получить свои квадратные метры.

Время чтения: 4 Мин. , 12 Секунд

По состоянию на март 2020 года в Украине задерживают сдачу в эксплуатацию в 31% строящихся жилых комплексах (ЖК) более, чем на 1 год. То есть, почти треть всех инвесторов столкнулись с переносами сроков и ждут свое жилье намного дольше, чем предполагалось изначально. О тонкостях и важных моментах инвестирования в первичный рынок недвижимости мы поговорили с основателем портала BildСontrol.ua Виталием Котенко.

Эксперт разработал авторскую методологию проверки законности жилых комплексов, которая позволяет структурированно проанализировать каждый документ и репутацию застройщика, чтобы сформировать единый индекс надежности. Именно эта оценка помогает потенциальным инвесторам отсеять неблагонадежные варианты и выбрать для покупки жилья подходящий объект. По состоянию на середину марта 2020 года на сайте «Билдконтроль» собрано 890 отчетов по новостройкам всей страны и эта цифра все еще продолжает расти.

Репутация и опыт

В первую очередь эксперт рекомендует изучить все, что известно о застройщике, его предыдущих проектах и почитать отзывы инвесторов, которые уже приобрели жилье в конкретном ЖК. При этом максимально информативной будет соответствующая ветка на форуме и различные статьи на новостных ресурсах.

«Важно понимать, что часть компрометирующего материала по ЖК может быть заказной, проплаченной конкурентами и не соответствовать действительности,— предупреждает Виталий. — В то же время хвалебные статьи о жилом комплексе бывают частью рекламной кампании новостройки. Лучше всего читать реальные отзывы на форуме, поскольку там накрутка положительных или негативных комментариев строго пресекается модератором и можно более-менее объективно оценить мнения инвесторов о ЖК».

Принято считать, что максимально большое число готовых и сданных в эксплуатацию домов у застройщика автоматически гарантирует успех его будущих проектов. В большинстве случаев так и есть, но никто не застрахован от провала. «К примеру, крах крупной корпорации «Укрбуд» было сложно предвидеть на ранних этапах, — сообщил эксперт. — У компании были десятки сданных домов и неплохая репутация среди инвесторов, но завершить последние проекты застройщику так и не удалось».

А что в договоре?

Основной документ, который регламентирует правовые взаимоотношения застройщика и покупателя жилья, — договор. В зависимости от схемы инвестирования, его содержание может отличаться, но главные моменты прописываются почти в каждом договоре.

«В тексте договора обычно фиксируется стоимость жилья и его площадь, согласно техническому плану дома. После того, как дом возведут, квадратуру квартиры обязательно пересчитывают, — рассказал Виталий. — Если площадь оказалась больше, чем изначально заявленная и оплаченная инвестором, последний должен внести доплату за дополнительные квадратные метры. Если же квадратура квартиры меньше, чем та, которую указали в договоре, застройщик обязуется вернуть деньги за недостающие квадратные метры. Иногда разница между фактической площадью и проектной может составлять до 10 кв. м».

По информации эксперта, механизм урегулирования данного вопроса часто прописывается в договорах. Это защищает обе стороны от возникших вопросов и претензий в будущем.

Виталий советует внимательно почитать условия оплаты за квадратный метр балконов, лоджий и террас, которые примыкают к квартире. Большинство застройщиков для точного расчета пользуются коэффициентом.

«Например, стоимость квадратного метра квартиры — 20 тыс. грн. Тогда балкон обычно считают по коэффициенту 0,5 или 10 тыс. грн за квадратный метр, — разъясняет специалист по недвижимости. — В то же время, лоджия обычно считается с коэффициентом 1, то есть по той же цене, что и комнаты в квартире. Если застройщик «вдруг» в процессе строительства решил сделать вместо балконов лоджии, инвесторам могут выставить дополнительный счет для оплаты».

Коэффициенты устанавливаются застройщиком самостоятельно и могут отличаться у разных ЖК. Важно четко установить, по какой схеме рассчитана стоимость балкона или лоджии, чтобы в будущем избежать неприятных ситуаций с доплатой. Это актуально для инвесторов жилья с просторными террасами, площадь которых иногда превышает квадратуру квартиры.

Проверка законности

Чтобы определить вероятность возникновения проблем у проекта в будущем, важно изучить наличие разрешения от Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ), документы на землю, технические условия на подключение коммуникаций и градостроительные условия и ограничения от Департамента градостроительства и архитектуры.

В каких реестрах искать информацию о ЖК:

  • База ГАСИ содержит все разрешения на строительство, уведомления о начале строительных работ и декларации, которые были выданы начиная с 2011 года. В поисковике нужно ввести номер документа, год и месяц его выдачи, а также регион новостройки. Если документ аннулируют — его изымают из открытой базы.
  • Реестр градостроительных условий и ограничений. Его наполнением занимаются департамент градостроительства и архитектуры, отделы градостроительства при горсоветах и другие ответственные местные органы исполнительной власти. После того, как застройщику выдают документы, их сканируют и регистрируют в своей базе. Каждый желающий может скачать экземпляр для ознакомления. К сожалению, местные органы часто игнорируют данный порядок и скан-копию градостроительных условий и ограничений получить можно только через официальный запрос.
  • Реестр вещных прав на недвижимое имущество. Здесь хранится информация по каждому кадастровому участку, дому или квартире. Чтобы получить выписку из этого реестра нужно зарегистрироваться с помощью электронной подписи и оплатить стоимость документа онлайн. Выписка содержит информацию о владельце недвижимого имущества, его арендаторах и субарендаторах, а также ипотеках и арестах.

рейтинг новостроек Билдконтроль

На сайте «Билдконтроль» все новостройки можно отсортировать по уровню надежности

Выполнить проверку всех этих документов можно самостоятельно или заказав детальный отчет о надежности ЖК на «Билдконтроль». Эксперты подготовят информацию по комплексу, обновят выписки из реестров и проанализируют шаблон типового договора, выделив основные риски для инвестора, чтобы потенциальный инвестор ЖК получил максимально полный отчет о новостройке.

Счастлив
Счастлив
0 %
Печален
Печален
0 %
Взволнован
Взволнован
0 %
Sleepy
Sleepy
0 %
Сердитый
Сердитый
0 %
Удивлён
Удивлён
0 %

Average Rating

5 Star
0%
4 Star
0%
3 Star
0%
2 Star
0%
1 Star
0%

Добавить комментарий

Copy link