Покупка жилья в новостройке через ФФС: преимущества и недостатки схемы

Что следует знать инвестору о деятельности фондов финансирования строительства.

Время чтения: 2 Мин. , 35 Секунд

Схема покупки квартиры через фонд финансирования строительства — наиболее распространенная среди регламентированных законодательством. Она прописана в Законе о финансово-кредитных механизмах. ФФС использовались в «Укрбуде», но это не спасло корпорацию от банкротства. В этой статье мы расскажем, на что нужно обратить внимание при инвестировании в объект, застройщик которого использует привлечение средств через ФФС.

Материал подготовлен при участии юриста Владимира Копотя и экспертов ресурса Bild.ua, работа которых посвящена проверке новостроек Украины на надежность. Специалисты «Билда» анализируют все предусмотренные законодательством разрешительные документы и репутацию застройщика, чтобы потом сформировать индекс надежности новостройки. Чем выше индекс, указанный на сайте, тем больше вероятность успешного завершения проекта. Чтобы убедиться, что оценка присвоена справедливо, на ресурсе предлагают заказать подробный отчет со скриншотами документов, комментариями и выводами про проекту.

Как происходит покупка квартиры через ФФС

Инвестор заключает договор с управляющей компанией и становится доверителем фонда финансирования строительства (ФФС). Фонд создает управляющая компания с целью строительства жилья и социально-бытовых объектов за счет доверителей с последующей передачей построенной недвижимости инвесторам. Внесенные покупателями средства находятся на отдельном счете и их сохранность контролируется специальной комиссией. «По сути, инвестор доверяет управляющей компании право распоряжаться своими деньгами, но только для строительства», — объясняет Владимир Копоть. После подписания документа о вступлении в ФФС, за инвестором закрепляется конкретная квартира с определенными характеристиками.

Управляющая компания подписывает договор с застройщиком. В документе прописывают, что застройщик обязуется возвести объект (или несколько), сдать в эксплуатацию и передать управителю фонда в установленные сроки. Со своей стороны управляющая компания обязуется финансировать строительство за счет привлеченных через фонд средств. «По законодательству, при подписании договора застройщик должен передать в ипотеку имущественные права на объект. Если этого не произошло, ФФС считается рисковым», — комментирует эксперт.

В Украине существует два вида фондов финансирования строительства — А и Б. Для фонда А цену квадратного метра и характеристики объекта определяет застройщик и несет ответственность за последующий возможный недостаток финансирования, обязуясь в любом случае соблюсти все сроки и требования проектной документации. В случае создания фонда вида Б цену жилья определяет управитель, он же отвечает за накопление средств для финансирования строительства. Застройщик же обязан выполнить свои обязательства, уложившись в согласованную с управителем сумму.

Плюсы ФСС по мнению юриста:

  • схема регулируется законодательством;
  • прежде, чем начать привлечение средств, застройщик обязан получить все разрешительные документы на строительство;
  • управитель фонда следит за целевым использованием средств, и деньги могут пойти только на строительство;
  • если застройщик объявит о банкротстве, инвесторы теоретически могут рассчитывать на возврат вложенных денег;
  • отсутствуют дополнительные траты на нотариальное оформление и госпошлины.

Минусы схемы с ФФС:

  • у инвестора нет прямых отношений с застройщиком и юридического способа доказать свои претензии не существует, даже через суд;
  • форма договора задекларирована на законодательном уровне и не предусматривает внесения изменений;
  • контроль со стороны ФФС не гарантирует успешный итог строительства, средства могут привлекаться для строительства разных объектов и нецелевое использование доказать сложно — так и произошло с «Укрбуд»;
  • двойные продажи не исключены — одну и ту же квартиру могут закрепить за разными инвесторами;
  • если инвестор решит расторгнуть договор с ФФС, закон будет на стороне фонда, а покупатель получит свои средства обратно только когда объект продадут третьему лицу или после ввода дома в эксплуатацию;
  • инвестирование в строительство через ФФС не подходит, если нужно приобрести недвижимость с правом совместного владения.
Счастлив
Счастлив
0 %
Печален
Печален
0 %
Взволнован
Взволнован
0 %
Sleepy
Sleepy
0 %
Сердитый
Сердитый
0 %
Удивлён
Удивлён
0 %
Copy link